Derecho Civil

Derechos reales

SuperficieSuperficie

El derecho de superficie es un derecho real transmisible inter vivos y mortis causa, que otorga el pleno disfrute del edificio construido en suelo ajeno.

Concepto

El derecho de superficie tiene dos variedades.

  • Variedad urbana: Confiere al titual el poder de edificar en suelo ajeno, atribuyéndosele la propiedad de lo edificado. La construcción también puede ser hecha en el subsuelo o sobresuelo (vuelo, aires). Por ejemplo: Cuando el propietario de un edificio permite a un tercero construir más pisos sobre este.
  • Variedad rústica: Faculta al titular a plantar o sembrar, adquiriendo la propiedad de lo plantado o sembrado. Está variedad no está permitida en el ordenamiento peruano (en legislación comparada, como en España, sí).

Principales características

  • Derecho real que recae sobre cosa ajena.
  • Separación entre la propiedad de lo construido y la propiedad del suelo en que se construye: la propiedad de las edificaciones es el superficiario, y el propietario del suelo el concedente de la superficie. Asimismo, el superficiario goza del suelo ajeno.
  • El superficiario tiene el uso, disfrute y disposición de los bienes que construya. Estos poderes cesan cuando el plazo de la superficie vence, y entonces el propieatio del suelo adquiere la propiedad de lo construido, reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
  • Carácter predial: Sólo puede constituirse derecho de superficie sobre suelo, predios, divisiones de superficie terrestre.
  • Derecho temporal: Su plazo máximo es de 99 años.

Derechos y obligaciones del superficiario

  • El superficiario goza del suelo ajeno, en el cual puede construir, y se convierte en propietario de lo que edifique. Como ya se mencionó, esta propiedad es temporal (ad tempus). El derecho de superficie es transmisible a terceros, y puede constituirse gravámenes sobre este (salvo pacto que limite estas posibilidades).
  • Las obligaciones del superficiario son en favor tanto del concedente de la superficie como de su sucesor (del concedente). Concretamente son la de pagar la contraprestación convenida (salvo que la superficie se haya constituido a título gratuito), y edificar en el plazo previsto en el acuerdo.

Extinción

  • La principal causa de extinción de la superficie es el vencimiento del plazo, cuya consecuencia es la adquisición de la propiedad de las construcciones por el propietario del suelo (el concedente de la superficie), quien debe reembolsar el valor de estos bienes, salvo pacto distinto.
  • La extinción del derecho de superficie genera también la extinción de otros derechos reales o personales impuestos por el superficiario en favor de tercero; por ejemplo, un arrendamiento.
  • Respecto de la destrucción de lo construido, el derecho de superficie no se extingue sino que se mantiene, persiste el objeto del derecho de superficie mientras el suelo exista.
 

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