Derecho Civil y Mercantil

Contratos

Contrato de arrendamiento

Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento (comúnmente conocido como contrato de alquiler) es, en las legislaciones modernas, un contrato nominado y típico, mediante el cual un sujeto (denominado arrendador) se obliga a ceder temporalmente a otro sujeto (denominado arrendatario) el uso de un bien a cambio del pago de una renta.

Elementos típicos

Bien materia del contrato

El bien otorgado en arrendamiento puede ser un bien material o inmaterial. Se entiende por bien material aquel que puede ser percibido por los sentidos (una casa, un vehículo, una computadora), mientras que el bien inmaterial no puede serlo (un signo distintivo, tal como una marca). Cabe precisar que, dependiendo del bien inmaterial de que se trate, el contrato de arrendamiento podría recibir un nombre mas específico. Por ejemplo, el contrato mediante el cual se cede el uso de una marca se denomina contrato de licencia.

Toda vez que, al término del arrendamiento, el bien debe ser devuelto, en principio este debe ser un bien no consumible. No obstante, el arrendamiento también podría versar sobre un bien consumible siempre que se acuerde que el mismo no se consumirá. Por ejemplo, una colección de semillas (las cuales son bienes consumibles) podría ser entregada en arrendamiento para ser expuestas en una exhibición o feria, siempre que las mismas no sean consumidas.

Cesión de uso

La cesión en uso es el elemento característico del contrato de arrendamiento. Ciertas legislaciones contemplan, además, la cesión del disfrute del bien como elemento típico del contrato de arrendamiento.

En las legislaciones en las que sólo se ha establecido la cesión en uso como elemento típico del arrendamiento, es posible que las partes acuerden que adicionalmente el arrendatario gozará del disfrute (facultad de aprovechar los frutos que genere el bien arrendado) sin que se desnaturalice la tipicidad del contrato. Ello, porque los contratos típicos no niegan la posibilidad de que las partes incorporen otras prestaciones en la medida que no cambie la función del contrato que se ha celebrado. El disfrute en este caso serviría de complemento, en vez de elemento distorsionador, de los elementos típicos del arrendamiento.

Pago de la renta

El pago de la renta está a cargo del arrendatario. La renta constituye la contraprestación que debe ser pagada a cambio del uso de un bien. Este importe es también conocido como merced conductiva o canon arrendaticio.

Por lo general, la renta se paga en dinero o equivalente. No obstante, dependiendo de cada legislación, podría haber libertad para que la renta sea pagada mediante otros bienes distintos del dinero.

Diferencia con el usufructo

El usufructo es un derecho real sobre bien ajeno que, en términos generales, faculta al beneficiario (usufructuario o persona que recibe el derecho de usufructo) de ejercer el uso y el disfrute (atributos del derecho de propiedad) sobre un bien determinado que es de propiedad de la persona que otorga tal derecho (usufructuante).

El contrato de arrendamiento no constituye un derecho real como el usufructo, si bien en términos prácticos la finalidad de celebrar un contrato de constitución de usufructo y un contrato de arrendamiento son bastante similares. En ambos casos, el usufructuario (en el caso del usufructo) o el arrendatario (en el caso del arrendamiento) estarán facultados para usar y disfrutar de un bien. No obstante, el arrendatario lo hace, no en virtud de un derecho real, sino de un derecho personal. Este derecho de usar un bien es una de las situaciones jurídicas que conforman la relación obligatoria que surge de la celebración de un contrato de arrendamiento.

Por un lado, el propietario de un bien (arrendador) se obliga a entregar a un sujeto (arrendatario) un bien para que lo use (y, de ser el caso, lo disfrute) dentro de un determinado plazo. En cabeza del arrendador, entonces, se genera esta obligación de entregar y permitir el uso de un bien suyo, cuya contrapartida es el derecho del arrendatario de usar dicho bien. Adicionalmente, en el caso de los arrendamientos a título oneroso, el arrendador, de forma adicional a su obligación de ceder el uso de un bien, también adquiere el derecho de cobrar al arrendatario una renta como contraprestación. Consecuentemente, se genera en cabeza del arrendatario la obligación de pagar dicha renta. En este caso, estamos ante una relación obligatoria compuesta (cada una de partes de la relación obligatoria -arrendador y arrendatario- tienen una obligación y un derecho).

En suma, el uso y disfrute de un bien en el marco de un contrato de arrendamiento se deriva de la ejecución de una relación obligatoria, mientras que en el usufructo este consiste en el ejercicio de un derecho real.

 

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